FAQ Dreamer Real Estate
Ti diamo il benvenuto nell’area FAQ di Dreamer Real Estate. Qui troverai risposte rapide alle domande più frequenti per supportarti nella scelta e nella gestione del tuo immobile di lusso in Italia.
Scopri le risposte alle domande più frequenti sull’acquisto. Dall’iter notarile alle normative fiscali per acquirenti e investitori internazionali, questa guida è il tuo punto di riferimento per investimenti immobiliari di pregio in Italia.
Se non trovi la risposta che cerchi, contattaci direttamente: il nostro team sarà lieto di assisterti.
Acquisto di immobili di lusso in Italia
Acquistare un immobile di lusso in Italia prevede diverse fasi principali:
- Ricerca dell’immobile: identificare la proprietà adatta alle proprie esigenze grazie all’ausilio di Dreamer.
- Proposta Irrevocabile d’Acquisto: presentare un’offerta in forma scritta con caparra confirmatoria.
- Preliminare di Compravendita trascritto nei registri immobiliari: stipulare agli atti di un Notaio un contratto vincolante per bloccare l’immobile e per garantire l’effetto prenotativo dell’acquisto.
- Due Diligence: verificare documentazione tecnica, legale e catastale.
- Atto di compravendita: stipulare agli atti di un Notaio il contratto definitivo di trasferimento della proprietà dell’immobile.
Dreamer offre supporto completo in ogni fase per garantire una compravendita sicura e trasparente.
Per acquistare una casa in Italia gli acquirenti devono fornire:
- Documento d’identità valido.
- Codice fiscale italiano: necessario per tutti gli atti legali e fiscali.
- Dichiarazione sullo stato civile (libero/coniugato) e regime patrimoniale tra gli eventuali coniugi (comunione/separazione dei beni).
- Eventuale procura speciale notarile: se l’acquirente non può presenziare agli atti di vendita verrà rappresentato da un soggetto incaricato che firmerà al loro posto.
Dreamer collabora con i clienti per ottenere e gestire tutti i documenti necessari.
La Proposta Irrevocabile d’Acquisto è un documento scritto con cui l’acquirente formalizza la sua intenzione di acquistare un immobile alle condizioni ivi indicate. Include:
- Identificazioni della proprietà.
- Prezzo offerto e modalità di pagamento del prezzo.
- Tempistiche di acquisto (identificazione del preliminare di vendita e del contratto definitivo).
- Garanzie.
- Data di irrevocabilità della proposta, ossia il termine appunto “non revocabile” entro il quale il Venditore può decidere se accettarla o meno.
Il Preliminare di Compravendita è un contratto vincolante tra venditore e acquirente con cui le parti si obbligano a concludere il contratto di vendita definitivo (cd. Atto di Compravendita) in un momento successivo. Noi consigliamo ai nostri clienti di farlo solamente mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata. In queste forme, il contratto preliminare:
- Viene trascritto nei pubblici registri immobiliari.
- Garantisce l’effetto prenotativo all’acquisto dell’acquirente tutelandolo da eventuali terzi che potrebbero vantare un diritto sull’immobile.
Dreamer supporta i suoi clienti in ogni fase del processo.
L’Atto di Compravendita è il contratto definitivo che trasferisce la proprietà dell’immobile. Il notaio svolge un ruolo cruciale, verificando:
- La conformità legale e fiscale dell’immobile.
- La validità dei documenti delle parti coinvolte.
- La corretta trascrizione del contratto nei registri immobiliari.
Con il Rogito Notarile il compratore può entrare effettivamente in possesso dell’immobile acquistato.
Acquistare un immobile sottoposto a vincolo storico o artistico significa entrare in possesso di una proprietà prestigiosa, sottoposta a vincolo dei beni culturali ex L. 1089/1939 (così come modificata dal D. Lgs. 42/2004, e successivamente abrogata dal D. L. 200/2008)
Questo cosa comporta?
- Diritto di prelazione dello Stato: il Ministro dei Beni e Attività Culturali ha il diritto di acquistare l’immobile alle stesse condizioni offerte dal compratore privato. L’atto di vendita è condizionato all’eventuale esercizio di questo diritto (in caso di mancato esercizio della prelazione, verrà stipulato un atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva, atto con il quale il compratore entra in possesso dell’immobile).
- Obblighi di conservazione: il proprietario è tenuto a preservare il valore storico e artistico dell’immobile, rispettando vincoli imposti dalla Sovrintendenza ai Beni Culturali, ad esempio per interventi di restauro.
Questi immobili spesso rappresentano un investimento stabile e prestigioso, con un valore culturale e storico unico.
Dreamer offre servizi su misura per acquirenti internazionali, tra cui:
- Consulenza legale nell’intero processo di vendita e fiscale pre e post vendita.
- Assistenza nella traduzione di documenti.
- Supporto per ottenere il codice fiscale e aprire un conto bancario.
- Gestione completa della due diligence.
Acquistare una prima casa da privato offre agevolazioni fiscali, tra cui:
- Riduzione dell’imposta di registro al 2% (se l’immobile non rientra nelle categorie di lusso).
L’acquirente deve:
- Risiedere o trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi.
- Non possedere altre abitazioni nello stesso comune.
Vendita di immobili di lusso con Dreamer Real Estate
Scegliere Dreamer come agenzia di luxury real estate significa affidarsi a una realtà specializzata nella vendita di immobili di pregio. I vantaggi includono:
- Promozione mirata e internazionale: utilizzo di strategie di marketing avanzate e un network globale per massimizzare la visibilità del tuo immobile.
- Assistenza personalizzata: un team dedicato di esperti ti guida in ogni fase del processo, garantendo trasparenza e professionalità.
- Approccio su misura: valorizzazione degli immobili grazie a servizi esclusivi come home staging e campagne fotografiche di alta qualità.
Un incarico di vendita scritto garantisce massima trasparenza e professionalità reciproca tra Real Estate ed il cliente. Pur non essendo obbligatorio per legge, Real Estate adotta questa pratica per chiarire ogni clausola contrattuale e offrire un servizio premium che si distingue per affidabilità e competenza.
- Ogni clausola è chiaramente esplicitata, evitando malintesi.
- Si stabiliscono obblighi e diritti reciproci, garantendo professionalità nel processo.
- Il venditore beneficia di un servizio strutturato e di alta qualità.
Dreamer Real Estate offre tre tipi di incarico di vendita:
- Incarico in esclusiva: Dreamer è l’unico intermediario per la vendita.
- Incarico non in esclusiva: il venditore può coinvolgere altre agenzie e terzi.
- Incarico con solo pubblicità in esclusiva: altri intermediari possono gestire la vendita, ma Dreamer è l’unico a pubblicizzare l’immobile online.
Il contratto di incarico in esclusiva permette a Dreamer di porsi come l’unico soggetto autorizzato alla promozione e vendita dell’immobile. Questo consente di ottimizzare la visibilità dell’immobile attraverso canali nazionali e internazionali, con investimenti dedicati in marketing e comunicazione.
Con un incarico in esclusiva, Dreamer è l’unico responsabile della vendita del tuo immobile. Questo permette di:
- Ottimizzare le risorse di marketing dedicate.
- Creare campagne su misura per massimizzare i risultati.
- Garantire un rapporto di fiducia e collaborazione diretta.
Sottoscrivere con Dreamer Real Estate un incarico di vendita in esclusiva significa:
- Maggiore visibilità: budget promozionali dedicati per valorizzare l’immobile.
- Targeting strategico: accesso a un network selezionato di potenziali acquirenti.
- Migliore controllo del processo di vendita: comunicazione diretta e univoca con l’intermediario.
Con un incarico non in esclusiva, il venditore può coinvolgere altre agenzie o terzi per la vendita. Dreamer agisce come uno degli intermediari, offrendo comunque: promozione mirata su scala internazionale e accesso al proprio portafoglio di acquirenti qualificati.
L’incarico non in esclusiva con promozione esclusiva consente al venditore di lavorare con più intermediari o terzi, ma concede solo a Dreamer il diritto di pubblicizzare l’immobile online, garantendo visibilità strategica. Questo offre strategie di marketing coerenti, maggiore impatto sui canali digitali, valorizzazione unica dell’immobile e campagne dedicate e personalizzate.
Dreamer Real Estate si distingue per servizi esclusivi, tra cui:
- Home staging professionale: valorizzazione estetica per colpire il target giusto.
- Fotografia e video di alta qualità: immagini accattivanti per promuovere l’immobile.
- Gestione burocratica: supporto completo per contratti, documenti e adempimenti fiscali.
- Consulenza fiscale e legale: soluzioni personalizzate per ogni cliente.
Aspetti legali e fiscali
L’acquisto di un immobile in Italia comporta il pagamento di diverse tasse e imposte. Le aliquote e le modalità di calcolo variano in base alla tipologia dell’immobile, al venditore (privato o impresa), e all’uso previsto (prima casa, seconda casa, o immobile di lusso). Tra queste:
- Imposta di registro o IVA.
- Imposta catastale.
- Imposta ipotecaria.
- Spese notarili.
L’Imposta di Registro è un’imposta applicata sulla compravendita degli immobili. Il suo importo varia in base al tipo di immobile e al suo utilizzo.
- Prima casa: l’aliquota è del 2% sul valore catastale dell’immobile (non sul prezzo di acquisto). Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente fisso 115,5. Questa aliquota ridotta è un’agevolazione fiscale destinata agli acquirenti che rispettano determinati requisiti, come stabilire la residenza nell’immobile acquistato.
- Seconda casa: l’aliquota è del 9% sul valore catastale, calcolato sulla rendita catastale rivalutata. In questo caso il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per 126-
- Immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9): anche per la prima casa, si applica l’aliquota del 9%, senza alcuna agevolazione.
Qualora il venditore fosse un’impresa che vende entro i 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione sarà da applicarsi il regime IVA:
- Prima casa: si applica l’IVA al 4% sul prezzo di acquisto.
- Seconda casa: si applica l’IVA al 10% sul prezzo di acquisto.
- Immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9): si applica l’IVA al 22% sul prezzo di acquisto.
Se l’impresa non è il costruttore, non si applica l’IVA. In questo caso si torna al regime ordinario: si paga solo l’Imposta di Registro, calcolata sul valore catastale.
Una soluzione spesso vantaggiosa per l’acquirente, che può ottenere un risparmio fiscale significativo.
- L’Imposta Catastale serve a coprire i costi per l’aggiornamento delle informazioni catastali sull’immobile. Comporta la spesa di un fisso pari a 50,00 euro (se si acquista da privato) e pari a 200,00 euro (se si acquista da impresa costruttrice).
- L’Imposta Ipotecaria copre le spese legate all’iscrizione dell’ipoteca nel registro immobiliare. Prevede un importo fisso pari a 50,00 euro (se si acquista da privato) e pari a 200,00 euro (se si acquista da impresa costruttrice).
Sì, secondo la normativa italiana (D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche), l’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio per vendere o affittare un immobile. L’APE deve essere prodotto in originale dal venditore sia per la vendita che per la locazione ed è necessario per la registrazione del contratto di locazione. Dreamer supporta i proprietari nell’ottenimento rapido di questo documento attraverso professionisti qualificati.
Il notaio è una figura essenziale per autenticare l’atto di compravendita. Le spese notarili sono ad esclusivo carico del Compratore e dipendono da diversi fattori, come:
- Valore dell’immobile dichiarato nell’atto.
- Presenza di un mutuo.
- Conto dedicato del Notaio per il deposito delle somme.
- Interprete per traduzione del testo in lingua conosciuta all’acquirente e partecipazione agli atti di vendita.
Chi acquista un immobile in Italia come “prima casa” può godere di alcune agevolazioni fiscali purché non rivenda l’Immobile nei 5 anni successivi. Se rivende nei primi 5 anni e non acquista un’altra “prima casa” entro 1 anno, egli decade dalle agevolazioni fiscali ottenute. L’Agenzia delle Entrate Italiana gli chiederà quindi il pagamento della maggiore imposta dovuta per le agevolazioni ricevute, oltre la sanzione e gli interessi.
Locazioni di lusso
Dreamer Real Estate propone diverse soluzioni contrattuali per soddisfare ogni esigenza abitativa:
- Contratto a canone libero (4+4): durata complessiva di 8 anni (4 anni rinnovabili per altri 4) e canone liberamente stabilito.
- Contratto transitorio: ideale per esigenze temporanee, con durata massima di 18 mesi e canone concordato.
- Contratti ex art. art. 1571 e ss. Cod. Civ.: per immobili in categorie catastali A/1, A/8 ed A9, per immobili vincolati ex lege 1089/1939 e per immobili locati esclusivamente per finalità turistiche.
Per questi ultimi contratti vi è massima libertà delle parti sia nella durata che nel canone di locazione.
Gli immobili di lusso accatastati come A/1, A/8 e A/9 hanno regimi fiscali specifici:
- Cedolare secca: non applicabile.
- Tassazione ordinaria: il 95% dei canoni viene tassato con aliquote IRPEF progressive.
- Spese accessorie: includono la registrazione del contratto, spesso condivisa con il conduttore.
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che si applica agli immobili residenziali:
- Aliquota del 21% per contratti a canone libero.
- Aliquota del 10% per contratti a canone concordato (es. transitorio).
- Vantaggi: evita l’applicazione dell’IRPEF e delle imposte di registro e bollo.
Residenti stranieri e investimenti in immobili di lusso in Italia
Sì, i cittadini stranieri possono acquistare immobili in Italia senza restrizioni particolari, a condizione che provengano da paesi con accordi di reciprocità con l’Italia. Se il paese di origine non ha un accordo specifico, potrebbe essere necessaria l’autorizzazione da parte del Ministero degli Affari Esteri. Per i cittadini dell’Unione Europea, non ci sono vincoli.
La Flat Tax italiana offre un’imposta forfettaria di €200.000 all’anno sui redditi generati all’estero. È riservata a:
- Persone fisiche che trasferiscono la residenza fiscale in Italia.
- Residenti che non hanno vissuto in Italia per almeno 9 degli ultimi 10 anni.
Questo regime, valido per un massimo di 15 anni, è ideale per individui con redditi elevati che desiderano stabilirsi in Italia, offrendo vantaggi anche per i familiari con una tassa ridotta di €25.000 per ogni membro aggiuntivo.
Il regime Res Non Dom consente ai residenti stranieri di pagare imposte ridotte o nulle sui redditi esteri, mantenendo la tassazione normale sui redditi generati in Italia. Questo regime è particolarmente vantaggioso per coloro che hanno:
- Investimenti significativi fuori dall’Italia.
- Intenzione di acquistare immobili di lusso in Italia senza trasferire integralmente le proprie attività finanziarie nel paese.
Chi acquista un immobile come prima casa in Italia può beneficiare di agevolazioni fiscali, tra cui:
- Riduzione dell’imposta di registro al 2% del valore catastale (anziché 9%).
- Esenzione dall’IVA per acquisti da privati.
- Imposte ipotecarie e catastali ridotte.
Per accedere a questi vantaggi, è necessario trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto e non possedere altri immobili acquistati con le agevolazioni “prima casa” in Italia.
Gli acquirenti extra-UE che intendono acquistare un immobile in Italia possono richiedere un visto per residenza elettiva. Tale visto è destinato a coloro che dimostrano di possedere risorse economiche adeguate e stabili senza necessità di svolgere attività lavorativa in Italia. Dreamer Real Estate supporta i clienti nella documentazione richiesta e nei contatti con i Consolati italiani competenti.
Gli immobili posseduti in Italia da cittadini stranieri sono soggetti alla normativa italiana sulla successione. In generale, si applica l’imposta di successione italiana e il diritto successorio può seguire la legge nazionale del defunto, salvo scelta esplicita nella volontà testamentaria. Dreamer fornisce assistenza legale specializzata per garantire una gestione patrimoniale corretta e senza rischi.
Valutazione e gestione immobiliare
La valutazione di un immobile di lusso è un processo complesso che richiede un’analisi approfondita di diversi aspetti per definire il suo valore di mercato. Ecco come si svolge:
- Ispezione della proprietà: analisi dettagliata dello stato dell’immobile, dei materiali di costruzione e delle caratteristiche uniche.
- Posizione geografica: la localizzazione è un fattore chiave. Immobili in zone prestigiose o con vista panoramica tendono ad avere un valore più alto.
- Caratteristiche uniche: architettura esclusiva, spazi ampi, giardini privati, piscina o servizi di lusso aggiuntivi.
- Confronto di mercato: studio dei prezzi di immobili simili nella stessa area.
- Domanda e offerta: l’andamento del mercato immobiliare per la categoria di lusso influenza direttamente la valutazione.
Dreamer Real Estate utilizza una metodologia professionale che combina strumenti di analisi avanzati e la profonda conoscenza del mercato degli immobili di prestigio.
Il valore di un immobile di prestigio dipende da una combinazione di elementi distintivi:
- Posizione: quartieri rinomati, vicinanza a punti di interesse (mare, centri storici, città d’arte).
- Dimensioni: superfici ampie, numero di camere, aree esterne.
- Design e architettura: stile unico, firma di architetti famosi, materiali di alta qualità.
- Stato di manutenzione: proprietà recentemente ristrutturate o pronte all’uso.
- Servizi esclusivi: domotica avanzata, spa private, sicurezza 24/7.
- Reputazione della zona: presenza di altre proprietà di prestigio e infrastrutture di alto livello.
L’appeal emozionale gioca un ruolo importante; molti acquirenti di immobili di lusso valutano anche l’unicità e la rarità della proprietà.
Dreamer Real Estate offre un servizio di consulenza fiscale specializzato per chi acquista, possiede o vende immobili di lusso. Questo servizio include:
- Analisi delle imposte: calcolo delle tasse sull’acquisto (IVA, imposta di registro) o sulla vendita (plusvalenze).
- Supporto alla residenza fiscale: Consulenza per chi desidera trasferire la residenza fiscale in Italia, con particolare attenzione al regime agevolato per i nuovi residenti.
- Gestione di proprietà storiche: assistenza per immobili sottoposti a vincolo storico o artistico, con focus sulle agevolazioni fiscali.
Servizi aggiuntivi e consulenza
Sì, Dreamer Real Estate offre un supporto completo per la gestione dell’acquisto e della vendita degli immobili di lusso, al fine di garantire transazioni semplici e personalizzate. Il team collabora attivamente con studi professionali di consulenza legale, notarile, architettonica e di design per supportare il percorso in modo completo, grazie alle competenze acquisite e confermate negli anni.
Assolutamente sì! Dreamer Real Estate offre tour virtuali di alta qualità per consentire ai clienti di esplorare gli immobili comodamente da qualsiasi parte del mondo. Attraverso tecnologie avanzate come:
- Video tour immersivi per una visione dettagliata degli interni e degli esterni.
- Assistenza live e Q&A in tempo reale.
- Fotografie interattive ad alta definizione che catturano ogni dettaglio della proprietà.
Questa opzione è ideale per clienti internazionali o per chi preferisce un primo sguardo a distanza.
Per entrare in contatto con un consulente Dreamer, hai diverse opzioni:
- Modulo online: compila il form sul nostro sito per essere ricontattato rapidamente.
- E-mail: invia una richiesta a [email protected]
- Telefono: chiama il numero +39 055 0453553 per fissare un appuntamento o ricevere informazioni immediate.
- Social Media: puoi inviare un messaggio diretto attraverso i canali ufficiali, come Instagram o LinkedIn.
- Sede fisica: visita i nostri uffici in Via Santo Spirito 11 50125 Firenze, Italia.
